إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك يعني في الأساس أنك تستبدل رهنك العقاري القديم برهن جديد وربما رصيد جديد.
عندما تعيد تمويل رهنك العقاري ، يسدد البنك أو المقرض الذي تتعامل معه قرضك العقاري القديم بالرهن الجديد ؛ هذا هو سبب إعادة التمويل ل مصطلح.
يختار معظم المقترضين إعادة التمويل لتقليل الفائدة وتقصير مدة السداد ، أو للاستفادة من إمكانية تحويل جزء من رأس المال الذي كسبوه في منازلهم إلى نقد.
هناك نوعان رئيسيان من إعادة التمويل: معدل وإعادة التمويل لأجل وإعادة التمويل النقدي.
ما هو إعادة التمويل؟
إعادة التمويل هي عملية استبدال الرهن العقاري الحالي بقرض جديد. عادةً ما يقوم الأشخاص بإعادة تمويل رهنهم العقاري لخفض مدفوعاتهم الشهرية ، أو خفض معدل الفائدة ، أو تغيير برنامج قروضهم من رهن عقاري ذي معدل قابل للتعديل إلى رهن عقاري بسعر ثابت. بالإضافة إلى ذلك ، يحتاج بعض الأشخاص إلى الحصول على النقد لتمويل مشاريع تجديد المنازل أو لسداد ديون مختلفة ، وسوف يستفيدون من حقوق ملكية منازلهم للحصول على إعادة تمويل نقدي.
بغض النظر عن هدفك ، فإن عملية إعادة التمويل الفعلية تعمل بنفس الطريقة التي عملت بها عندما تقدمت بطلب للحصول على قرض عقاري لأول مرة - ستحتاج إلى قضاء بعض الوقت في البحث عن خيارات القرض ، وجمع المستندات المالية الصحيحة ، وتقديم طلب إعادة تمويل الرهن العقاري. قبل الموافقة عليه.
فوائد إعادة تمويل المنزل
هناك عدة أسباب لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. تتضمن بعض الفوائد المحتملة ما يلي:
- تقليل الدفعة الشهرية *. حسبما دراسة ، يمكن لصاحب المنزل العادي توفير 160 دولارًا أو أكثر شهريًا من خلال إعادة التمويل. مع دفعة شهرية أقل ، يمكنك وضع المدخرات في الديون الأخرى والمصروفات الأخرى ، أو تطبيق هذه المدخرات على مدفوعات الرهن العقاري الشهرية وسداد القرض الخاص بك في وقت أقرب.
- إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). لن يُطلب من بعض مالكي المنازل الذين لديهم ما يكفي من حقوق الملكية أو الأسهم المدفوعة أن يدفعوا مقابل تأمين الرهن العقاري الذي سيخفض إجمالي مدفوعاتهم الشهرية.
- تقليل مدة القرض الخاص بك. بالنسبة لأصحاب المنازل الذين حصلوا على رهن عقاري في وقت مبكر من حياتهم المهنية ، قد يكون الرهن العقاري لمدة 30 عامًا أكثر منطقية من الناحية المالية. ولكن بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في سداد رهنهم العقاري في وقت مبكر ، فإن تقليل مدة القرض يمكن أن يكون خيارًا جذابًا.
- التغيير من رهن عقاري قابل للتعديل إلى قرض بسعر فائدة ثابت. عندما يكون لديك رهن عقاري قابل للتعديل ، يمكن تعديل دفعتك بالزيادة أو النقصان مع تغير أسعار الفائدة. يمكن أن يمنح التحول إلى قرض بسعر فائدة ثابت مع دفعات شهرية موثوقة ومستقرة لأصحاب المنازل الأمان بمعرفة أن مدفوعاتهم لن تتغير أبدًا.
- قم بتوحيد أول حد ائتماني للرهن العقاري وحقوق الملكية (HELOC). من خلال تحويلها إلى دفعة شهرية واحدة ، يمكنك تبسيط أموالك والتركيز على دين واحد. غالبًا ما يكون لدى HELOCs معدلات قابلة للتعديل ، لذا فإن إعادة التمويل إلى قرض بسعر فائدة ثابت يمكن أن يوفر لك المال على المدى الطويل.
- استخدم الأسهم في منزلك للحصول على النقود. مع زيادة قيمة المساكن ، قد يكون لديك ما يكفي من الأسهم للحصول على إعادة تمويل نقدية. يمكن استخدام هذه الأموال لتمويل تحسينات المنزل أو سداد الديون أو تمويل المشتريات الكبيرة.
مخاطر إعادة تمويل القرض
اعتمادًا على أهدافك ووضعك المالي ، قد لا تكون إعادة التمويل دائمًا أفضل خيار لك. بينما تقدم إعادة التمويل العديد من الفوائد ، سيكون عليك أيضًا أن تزن المخاطر.
على سبيل المثال ، تؤدي إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك بشكل عام إلى إعادة عملية السداد. لذلك إذا كان لديك خمس سنوات لسداد قرض مدته 30 عامًا وقررت الحصول على قرض عقاري جديد لمدة 30 عامًا ، فسوف تقوم بسداد أقساط الرهن العقاري لمدة 35 عامًا. بالنسبة لبعض مالكي المنازل ، هذه خطة جيدة ، ولكن إذا كان لديك بالفعل 10 أو 20 عامًا على رهنك العقاري ، فقد لا تستحق الفائدة على مدى الحياة التكاليف الإضافية.
في هذه الحالات ، يقوم العديد من مالكي المنازل بإعادة التمويل بقرض قصير الأجل لا يمدد أقساط الرهن العقاري ، مثل الرهن العقاري لمدة 20 أو 15 عامًا (والذي غالبًا ما يقدم أيضًا معدلات أقل من القروض لمدة 30 عامًا).
بشكل عام ، تعد إعادة التمويل خيارًا جيدًا إذا كان سعر الفائدة الجديد أقل من سعر الفائدة على الرهن العقاري الحالي الخاص بك ، وكان إجمالي المدخرات يتجاوز تكلفة إعادة التمويل. على سبيل المثال ، إذا كان لديك 390،000 دولار متبقي على قرض بقيمة 400،000 دولار بنسبة 4.25 ٪ ، فإن استبدال الرهن العقاري الحالي بنسبة 3.75 ٪ يمكن أن يؤدي إلى توفير 162 دولارًا شهريًا مقارنة بقرضك السابق. *
* عند إعادة تمويل قرضك الحالي ، قد تكون رسوم التمويل الإجمالية الخاصة بك أعلى طوال مدة القرض.
الأسئلة الشائعة حول إعادة التمويل
قبل اختيار إعادة التمويل ، من المهم أن تكون مستعدًا. لقياس مدى استعدادك لإعادة التمويل ، ضع في اعتبارك الأسئلة التالية.
هل يجب علي إعادة التمويل إذا كنت أخطط للعيش في منزلي لبضع سنوات أخرى فقط؟
تمامًا كما هو الحال عندما اشتريت منزلك في البداية ، سيتعين عليك دفع الرسوم والضرائب وإغلاق التكاليف على الرهن العقاري الخاص بك. من المهم تحديد المدة التي سيستغرقها الانقطاع حتى عند إعادة تمويل الرهن العقاري. نقطة التعادل هي النقطة التي تكون فيها المدخرات الشهرية الناتجة عن إعادة تمويل الرهن العقاري تفوق تكلفة إعادة التمويل.
وفقًا لمكتب حماية المستهلك المالي ، عليك التفكير في المدة التي ستستغرقها المدخرات الشهرية لسداد تكلفة إعادة التمويل. راجع تكاليف الإغلاق التي دفعتها على قرض المنزل الأصلي. يمكن أن تكون تكاليف إعادة التمويل هي نفسها تقريبًا. القاعدة العامة هي المضي قدمًا فقط إذا كان معدل الفائدة الجديد يوفر لك هذا المبلغ لمدة عامين تقريبًا (بمعنى آخر ، إذا تعادلت في غضون عامين تقريبًا).
لذا تأكد من إجراء العمليات الحسابية وفهم كيف سيؤثر القرض الجديد عليك.
كيف تؤثر إعادة التمويل على درجة الائتمان الخاصة بي؟
لا تساعد درجة الائتمان الخاصة بك في تحديد الموافقة على إعادة تمويل الرهن العقاري فحسب ، بل تحدد أيضًا معدل الفائدة الذي سيقدمه المقرض. ببساطة ، كلما زادت درجة الائتمان الخاصة بك ، انخفض معدل الفائدة لديك.
على سبيل المثال ، المقترض بمتوسط مبلغ قرض يبلغ 250000 دولار ودرجة ائتمان تبلغ 640 يمكن أن يدفع حوالي 2500 دولار في السنة في مدفوعات الفائدة أكثر من المقترض الحاصل على درجة ائتمانية 760 . إذا انخفضت درجة الائتمان الخاصة بك منذ حصولك على الرهن العقاري لأول مرة ، فيمكنك توقع دفع معدلات أعلى ، مما قد يلغي أي فوائد محتملة من إعادة التمويل.
ما هو الرصيد المتبقي على قرضي؟
قبل التوقيع على قرض عقاري جديد ، ستحتاج إلى تقييم رصيد القرض الحالي الخاص بك. إذا كنت حاليًا في عامك الخامس عشر من القرض الذي تبلغ مدته 30 عامًا ، فقد ترغب في استكشاف خيارات إعادة التمويل الخاصة بك على المدى القصير. هذا أمر منطقي للعديد من مالكي المنازل لأنه يسمح لهم بالاستفادة من المعدلات المنخفضة تاريخيًا دون تأخير موعد الدفع ، والذي غالبًا ما يوفر مدخرات كبيرة. *
هل أحتاج إلى المرونة أو جدول دفع صارم؟
الاستخدام الشائع لإعادة التمويل هو تقصير عمر القرض وسداده عاجلاً. إذا كانت معدلات الفائدة الحالية على الرهن العقاري أقل من معدل الفائدة الحالي ، فمن الشائع أن يكون لديك مبلغ دفع شهري مماثل مع تقليل سنوات الرهن العقاري.
على سبيل المثال ، يمكن لأصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري لمدة 30 عامًا إعادة التمويل إلى قرض مدته 15 عامًا. يمكن أن يكون هذا خيارًا رائعًا ، ولكن هناك أشياء يجب وضعها في الاعتبار:
أولاً ، سيسمح لك معظم المقرضين بسداد قرضك العقاري مبكرًا. لذلك إذا كنت ترغب في سداد قرضك لمدة 30 عامًا خلال 15 عامًا مع دفعات إضافية ، فقد تتمكن من ذلك. يمكن أن يساعدك هذا في بناء رأس المال بشكل أسرع وتوفير مدفوعات الفائدة. إذا تغيرت الظروف وصارت الأوقات صعبة ، فأنت حر في العودة إلى دفعة العقد الأصلية لمدة 30 عامًا.
من ناحية أخرى ، يوفر القرض لمدة 15 عامًا بشكل عام مدخرات أكبر في الفائدة ويمكن أن يساعدك أيضًا في بناء رأس المال بسرعة ، حتى تتمكن من امتلاك منزلك مجانًا وبدون الدفع عاجلاً وليس آجلاً.
هل إعادة التمويل متاحة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو جامبو أو قروض وزارة الزراعة الأمريكية؟
نعم ، بناءً على وضعك الحالي ، قد يكون أحد هذه الخيارات منطقيًا بالنسبة لك. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان لديك حاليًا قرض تقليدي أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو فيرجينيا أو جامبو أو وزارة الزراعة الأمريكية ، فهناك خيارات متاحة تتضمن العديد من برامج إعادة التمويل المبسطة. تقدم برامج إعادة التمويل المبسطة عملية موافقة مبسطة من خلال تقليل أو إلغاء العديد من المراجعات المتعلقة بالدخل أو الائتمان أو التقييم المضمنة في برامج إعادة التمويل القياسية.
برنامج التحسين الخاص بـ VA يسمى إعادة تمويل تخفيض سعر الفائدة ، أو IRRRL. من المهم الإشارة إلى أن قروض إعادة التمويل المحسّنة قد لا تسمح بخيار السحب النقدي. أيضًا ، مثل خيارات إعادة التمويل الأخرى ، يمكن أن تضيف قروض إعادة التمويل المبسطة إلى التكلفة الإجمالية على مدى فترة القرض.
هل الآن هو الوقت المناسب لإعادة التمويل؟
في النهاية ، من الأهمية بمكان التدقيق في الأرقام لمعرفة ما إذا كانت إعادة التمويل منطقية بالنسبة لك. حتى إذا لم تكن قادرًا على إعادة التمويل في الماضي ، فإن برامج القروض ومعدلاتها تتغير دائمًا. قد تسمح لك هذه التغييرات ، جنبًا إلى جنب مع زيادة قيمة المساكن في مختلف الأسواق ، بتخفيض السعر أو مدفوعاتك الشهرية.
لكن ليس عليك أن تفعل ذلك بمفردك! موظفو القروض في PennyMac مستعدون دائمًا للإجابة على أسئلتك وإرشادك على طريق إعادة تمويل ناجحة.
معدل وإعادة التمويل لأجل
في إعادة تمويل المعدل والمدة ، ستحصل عادة على قرض عقاري جديد بسعر فائدة أقل ، بالإضافة إلى إمكانية سداد أقصر (30 سنة تغيرت إلى 15 سنة).
مع معدلات الفائدة المنخفضة تاريخياً في الآونة الأخيرة ، فإن إعادة تمويل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى قرض عقاري لمدة 15 عامًا يمكن أن ينتهي به الأمر بدفعات شهرية مماثلة لقرضك الأصلي. ويرجع ذلك إلى انخفاض مبلغ الفائدة الذي ستدفعه على الرهن العقاري الجديد الخاص بك ، على الرغم من أن أقساط الرهن العقاري لمدة 15 عامًا عادة ما تكون أعلى من قروض 30 عامًا.
تنص الحقيقة حول الرهن العقاري على أنه من المهم التأكد من العثور على نقطة التعادل قبل أن تقرر إعادة تمويل معدل الرهن العقاري الحالي الخاص بك. يحدث هذا بشكل أساسي عندما يتم استرداد تكاليف إعادة التمويل من خلال أقل دفعة شهرية للرهن العقاري.[1].
إعادة التمويل بالسحب النقدي
في إعادة التمويل النقدي ، يمكنك إعادة تمويل ما يصل إلى 80 في المائة من القيمة الحالية لمنزلك نقدًا. لهذا السبب يطلق عليه إعادة التمويل النقدي. لنفترض أن قيمة منزلك تبلغ 100000 دولار وأنك مدين بمبلغ 60.000 دولار على قرضك. يمكن للبنك أو المقرض أن يمنحك ، كمقترض مؤهل ، 20000 دولار نقدًا ، مما يجعل رهنك العقاري الجديد 80.000 دولار.
في إعادة التمويل النقدي ، لا تقوم دائمًا بتوفير المال عن طريق إعادة التمويل ، ولكنك تحصل على شكل من أشكال القرض بفائدة أقل على النقد المطلوب. قد تكون أسباب الحصول على مصفاة نقدية هي أنك قد ترغب في حفر حوض سباحة جديد لتقاعد الفناء الخلفي أو الذهاب في إجازة أحلامك.
كن على علم بأن أخذ قرض عقاري يسحب المبلغ من المال يزيد من مبلغ الرهن الخاص بك[2]. قد يعني هذا دفعات أكبر و / أو طويلة الأجل. تذكر أن هذا ليس مالًا مجانيًا ويجب عليك إعادته إلى المُقرض الخاص بك.
إن قرار إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك ليس بالأمر الاستخفاف. ضع في اعتبارك تكلفة إعادة التمويل مقابل المدخرات في المقابل. تحدث إلى مخطط مالي إذا كنت قلقًا بشأن ما إذا كان يجب عليك إعادة التمويل أم لا ، إلى جانب الخيارات الأخرى المتاحة لك.
محتويات
- ما هو إعادة التمويل؟
- فوائد إعادة تمويل المنزل
- مخاطر إعادة تمويل القرض
- الأسئلة الشائعة حول إعادة التمويل
- هل يجب علي إعادة التمويل إذا كنت أخطط للعيش في منزلي لبضع سنوات أخرى فقط؟
- كيف تؤثر إعادة التمويل على درجة الائتمان الخاصة بي؟
- ما هو الرصيد المتبقي على قرضي؟
- هل أحتاج إلى المرونة أو جدول دفع صارم؟
- هل إعادة التمويل متاحة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو جامبو أو قروض وزارة الزراعة الأمريكية؟
- هل الآن هو الوقت المناسب لإعادة التمويل؟
- معدل وإعادة التمويل لأجل
- إعادة التمويل بالسحب النقدي